本文来自微信公众号“地产k线”
文/乐居财经 林振兴
11月10日，北京城建集团副总经理张锁全，穿着翻领夹克，戴着一副眼镜，出现在住总集团干部大会上。
这一天，55岁的张锁全多了个新身份，住总集团董事长人选，并兼任该集团党委书记、董事。
前董事长谢夫海掌舵两年后，不再担任住总集团相关领导职务。
轮到张锁全上台发言时，他表示，自己将尽快融入新角色，团结带领住总广大干部职工落实城建集团党委战略决策，全力支持经营班子工作，营造干事创业的良好氛围。
在北京城建集团董事长李伟东看来，此次任职调整的目的是，进一步强化地产板块统筹与工程板块融合，为城建集团产业升级注入新动力。
张锁全也领到了住总的新kpi，一是全力冲刺年度指标，二是严守安全稳定底线，全面加强从严治党。
关于冲年度指标，他必须紧盯营收、利润等关键指标，加快推进收款结算，确保全年任务圆满完成。
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按理说，住总集团二把手、总经理常江是董事长的最佳人选。但这次颇为意外，他却没能再上一步台阶。
不止住总集团，早前城建集团也另派集团总会计师齐占峰，担任城建发展董事长一职。
住总新掌门张锁全是北京城建的“老人”，他长期在城建集团及其下属单位任职。同事们给予他的评价是，“工作作风扎实，坚持原则，认真负责，敢于担当，统筹协调沟通能力强”。
最初，他曾任北京城建四建设工程有限责任公司董事、副经理、总经理；以及北京城建十六建筑工程有限责任公司经理、董事、董事长、党委书记等职位。
而后，张锁全还分管了投资、建筑工程等业务。在资本运作上，他有自己一套玩法。
担任北京城建集团投资有限公司董事长期间，他推进建筑科技产业园、通州平台公司、北京市冬奥会速滑馆等跟踪项目的落地，并积极探索和拓展PPP业务。
在任职建筑工程总承包部总经理期间，张锁全参与多个重大项目建设，如高安市新型城镇化工程、北京城市副中心站综合交通枢纽、国家高山滑雪中心等。
此外，张锁全还作为城建集团建筑部总经理，是世园会建筑工程的担纲者。他也是一位感性的人，提到自己“给拼命的弟兄们加压”，也曾哽咽流泪。
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“前任”谢夫海比张锁全小4岁，是一位老住总人，在住总系统内部工作了长达26年。
他25岁参加工作，加入北京市第六住宅建筑工程公司，从技术部科员做起，后成为该公司市政公司技术负责人、主任工程师。
2002年，他任职北京住总第六开发建设有限公司，先后担任鹏丽公寓项目主任工程师，百强项目部副主任工程师、 主任工程师；三年后，他一步步成长该公司副总工程师兼技术部部长，总经理助理、总经济师。
2009年，谢夫海迎来了事业的转折点，来到住总集团，担任施工管理部部长。
随后在2010年至2016年期间，他担任北京住总第六开发建设有限公司党委书记、董事长。2016年后，他历任住总置地党委书记、董事长，住总置业党委书记、董事长等职。
2019年，住总集团并入城建集团的关键整合期，谢夫海被任命为住总集团副总经理，次年升任为总经理。
谢夫海用了三年时间，从副手成为掌舵者，在2023年10月，他坐上了住总集团董事长的位置，全面接管这家市属建筑施工国企。
但，他仅仅在一把手位置上坐了两年时间，就突然抽离。对于谢夫海去向，住总集团未明确透露，仅称“另有任用”。
在此次干部大会上，北京城建集团董事长李伟东表示，“自2019年住总集团并入城建集团以来，在历届领导班子的带领下，企业保持了平稳发展态势，成绩值得肯定。”
这也间接肯定了谢夫海为住总集团做出的贡献。
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先来看看谢夫海卸任前的最后一张成绩单。
截止2025年9月底，住总集团营业收入为296亿元，上年同期为304亿元；净利润为3.43亿元，上年同期为5.49亿元。同期，现金及现金等价物余额为126.63亿元。
再将时间线拉长，2023年-2024年，住总集团营业收入分别为421.14亿元、373.28亿元；同期，净利润分别为7.3亿元、5.91亿元。
营收净利双降的同时，住总集团资产负债率却持续攀升，2022-2024年、2025年3月，分别为76.63%、76.84%、78.31%、78.98%。
据了解，住总集团业务涉及建筑施工、土地一级开发、房地产开发和生产性服务等板块。2022-2024 年，公司主营业务收入持续下降。
从收入构成来看，住总集团核心业务为建筑施工，收入占比较高，毛利率波动上升；土地一级开发业务以存量项目开发为主，前期开发高峰已过，收入规模逐年下降；房地产开发业务受结转规模影响亦呈持续下降趋势；生产性服务收入占比维持在 30%左右，收入规模和毛利率相对稳定。
评级报告显示，2024 年，住总集团新签建筑施工合同总额 334.81 亿元，合计为上年施工收入的1.90倍；截至 2024 年底，该公司在施合同额 607.19 亿元，对未来收入形成支撑。
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在谢夫海掌舵住总集团期间，房地产板块（住总地产）也完成了人事换防与平台整合。
谢夫海担任住总集团董事长7个月后，刘连福接任李作扬，出任住总地产董事长。
去年，住总集团对住总地产、住总置业进一步实施重组整合，拟由开发公司吸收合并置业公司，将置业公司现有房地产开发业务归并到开发公司统一管理。
调整后，住总集团旗下的地产业务更加聚焦。但当前，去化回款仍是刘连福要面临的主要问题。
近两年，住总地产的营收、净利双双开倒车。营收从2023年43.15亿元下降至2024年的39.10亿元，净利润则从2023年的2.94亿元下降至2024年的1.66亿元，同比减少超43%。
截止2025年9月底，住总地产营业收入为34.67亿元，上年同期为29.98亿元；净利润为7981.09万元，上年同期为1.86亿元，陷入“增收不增利”。
在北京，住总项目多布局于怀柔、密云、顺义、大兴、延庆以及平谷等地。不少楼盘由于区域热度较低、竞品较多造成分流等因素，导致很多项目仍未清盘。
一些住总远郊盘，打起了“降价换量”的策略，甚至还有楼盘不惜调规自救，例如昌平的清樾府二期。
清樾府二期调规后，南向一部分飘窗改成了内嵌式阳台，进深1.2米/1.5米/1.8米不等。
从目前网签来看，清樾府一期还有一半房源没网签，成交均价4.3万元/㎡，约为指导价的77折，每平米直降1.3万 。
几次降价没能换来高流量量，项目公司董事长宋磊和总经理赵会涛必须要采取策略，打一轮“挽尊之战”。
眼下，住总新掌门张锁全的到来，也给清樾府给予很高的期待，它是否能通过调规涅槃重生？
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